Stvarna prava na nekretninama & zemljišnoknjižno pravo

Većina ljudi se barem jednom nađe u situaciji koja zahtijeva rješavanje stvarnih prava na nekretninama, kao i raznih drugih odnosa vezanih za nekretnine i zemljišne knjige, bez obzira na to radi li se o kupovini nekretnine i upisu prava vlasništva u zemljišne knjige ili, pak, o izgradnji ili nasljeđivanju nekretnine. U takvim je slučajevima dobro imati potporu stručnjaka. Naime, odvjetnik za stvarna prva na nekretninama i zemljišnoknjižno pravo uvelike može pomoći ubrzati i olakšati složene pravne odnose ili pravne postupke u kojima uvijek ‘nedostaje jedan papir’.

Zemljišne knjige su javne knjige koje sadrže informacije o pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske, a podaci koji su u njih upisani mjerodavni su za pravni promet nekretnina.

Iako svatko može zahtijevati uvid u zemljišne knjige, nerijetko ljudi ne razumiju isprave (izvatke, ispise i prijepise) koje su im dostupne.

Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige i zbirke isprava, a u njih se upisuju stvarna prava na zemljištima i druge činjenice važne za pravni promet nekretnine – stjecanja, promjene, ograničenja i prestanak prava na nekretninama.

Zemljišne knjige vode općinski sudovi, a dobro je i to da su danas one dostupne u elektronskom obliku – u Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra (ZIS). ZIS je informacijski sustav u kojemu se pohranjuju, održavaju i vode svi podaci zemljišnih knjiga i katastra.

10. veljače 2023. godine na snagu su stupile nove odredbe Zakona o zemljišnim knjigama prema kojima građani više ne mogu sami podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige, već taj postupak upisa podnose javni bilježnici ili odvjetnici isključivo elektroničkim putem.

Prava na nekretninama

Postoji samo je jedna vrsta prava vlasništva na nekretninama, dok prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 94/17) na nekretninama mogu postojati određena stvarna prava kao što su pravo služnosti, pravo iz stvarnoga tereta, pravo građenja te založno pravo.

Vlasništvo nekretnine stječe se tek upisom u zemljišnu knjigu, kako ljudi često vole reći gruntovnicu, ne samo sklapanjem nekoga pravnog posla. Važno je naglasiti da se vlasništvo na nekretnini stječe ili prestaje na temelju pravnoga posla kao što je kupnja nekretnine, odnosno prodaja nekretnine, darovanje nekretnine isl., ali vlasništvo na nekretnini se stječe ili prestaje odlukom suda ili druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem i na temelju zakona kao što je naprimjer dosjelost.

Savjeti za kupnju nekretnina

Kupnja nekretnina i nekretnina u izgradnji danas je uzela pravi zamah, međutim, većina ljudi malo pridodaje važnost samom sadržaju predugovora, a predugovor je zapravo osnova i temelj svih pregovora koji će odrediti smjer budućeg odnosa investitora prodavatelja i kupca. U trenutku kada “zapne” izgradnja ili predaja u posjed vašeg stana tada je jedino bitno što je napisano u predugovoru i ugovoru o kupoprodaji. Ukoliko želite bezbrižno proći kroz proces kupnje nekretnine ili čekati da se vaš stan sagradi i da postane vaš dom, prije potpisa predugovora ili ugovora zatražite pravni savjet za kupnju nekretnina od odvjetnika za nekretnine.

Zemljišnoknjižno pravo

Zemljišnoknjižno pravo je skup pravnih pravila kojima se regulira sam upis različitih zakonom dopuštenih prava na nekretnine u zemljišne knjige. U zemljišne knjige se upisuju stvarna prava na nekretnini kao što su pravo služnosti, pravo iz stvarnoga tereta, pravo građenja te založno pravo.

Zemljišnoknjižno pravo između ostalog obuhvaća pravna pravila kojim je propisana uknjižba i predbilježba u zemljišnim knjigama, zabilježba osobnih odnosa, zabilježba pravnih činjenica, prvenstveni red upisa i drugo.

Izvaci, ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige javne su isprave, a po zakonu se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta.

Fizička ili pravna osoba koja je u dobroj vjeri postupala s povjerenjem u zemljišne knjige pravno je zaštićena ako nije znala niti je s obzirom na okolnosti imala dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnoj knjizi nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja. Bitno je znati da se nedostatak dobre vjere ne može prigovoriti nikome samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje.

Područja rada

U svom području rada, između ostalog, pružaju usluge vezane uz nekretnine i zemljišne knjige, neke od usluga su:

Savjetovanje, sastavljanje i analiza ugovora

Usluge koje odvjetnički ured pruža u sklopu ovoga područja prava su savjetovanje, sastavljanje i analiza u izradi dokumenata kao što su:

• predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnina
• ugovor o zakupu poslovnih prostora
• ugovor o najmu nekretnine
• ugovor vezanih uz stjecanje i prijenos ograničenih stvarnih prava na nekretnini (hipoteke/založno pravo, služnosti, pravo građenja, fiducija)ugovora o građenju
• međuvlasnički ugovor i diobni ugovor

Sastavljanje i predaja prijedloga elektroničkim putem

Odvjetnički ured Iva Lovrić u skladu sa Zakona o zemljišnim knjigama sastavlja i elektroničkim putem podnosi nadležnim sudovima:

• prijedlog za uknjižbu, predbilježbu i zabilježbu
• prijedlog za upis suvlasništva
• prijedlog za upis etažnog vlasništva
• prijedlog za upis služnosti i stvarnih tereta
• prijedlog za upis prava građenja
• prijedlog za upis založnih prava
• prijedlog za zabilježbu osobnih odnosa

Pribavljanje raznih dozvola kod izgradnje nekretnina

Kod izdradnje, dogradnje, adaptacije nekretnine, te prenamjene stana ili zemljišta odvjetnica Iva Lovrić će vam pomoći u pribavljanju dokumenata, kao što su:

• lokacijska dozvola
• uporabna dozvola
• građevinska dozvola
• lokacijska informacija
• dozvole u postupcima vezanim uz nekretnine i građenje

Pokretanje i zastupanje u svim zemljišnoknjižnim postupcima pred sudom

Osim sastavljanja dokumenata odvjetnički ured Iva Lovrić u sklopu ovoga područja prava zastupa stranke u postupcima pred sudom

• tužba za ispravak u zemljišnim knjigama
• tužba radi utvrđenja vlasništva i stjecanja prava vlasništva
• prijedlog radi smetanja posjeda
• tužba razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine
• zemljišnoknjižni ispravni postupak
• usklađivanje zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja nekretnina

Ostale pravne radnje iz područja zemljišnoknjižnog prava i pravnih odnosa vezanih uz nekretnine

• parcelacija nekretnine
• etažiranje nekretnine
• dioba zajedničke imovine
• razvrgnuće suvlasništva nekretnine idr.